宅地建物取引業と免許制度

宅地建物取引業とは

「宅地」または「建物」について、以下の①②の行為を「業として」行うことをいいます。不特定多数を相手に、社会通念上、事業の遂行とみられる程度に反復継続して行う場合が該当します。

①自ら売買・交換 をすること

②他人の 売買・交換・貸借の代理・媒介 をすること

※自ら貸借（アパート経営など）を行うことは、宅地建物取引業にはあたりません。

宅地建物取引業を営むには、免許が必要です。免許権者と有効期間は以下の通りです。

有効期間: 5年。更新する場合は、有効期間満了の日の90日前から30日前までに申請が必要です。

以下のいずれかに該当する者は、免許を受けることができません。

区分	主な欠格事由の例
共通	・免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い、業務停止処分に違反したとして免許を取り消され、その日から5年を経過しない者。・禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者。・宅建業法、暴力団対策法等に違反し、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者。・暴力団員等又は暴力団員等でなくなった日から5年を経過しない者。・心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの。
法人の場合	・上記の共通事由に該当する者が役員（相談役、顧問等も含む）又は政令で定める使用人（支店長など）にいる場合。

宅地建物取引士（取引士）は、取引の専門家として、契約上重要な事項の説明などの事務を行います。

項目	内容
登録	都道府県知事が行う宅地建物取引士資格試験に合格し、一定の実務経験（2年以上）又は登録実務講習を修了した者が、都道府県知事の登録を受けることができます。
宅地建物取引士証	登録している都道府県知事に申請し、交付を受けます。有効期間は5年。取引の相手方から請求があったときや、重要事項説明を行う際には、提示義務があります。
専任の取引士の設置義務	事務所や案内所等には、業務に従事する者5名につき1名以上の割合で、成年者である専任の取引士を設置しなければなりません。
取引士の独占業務	以下の事務は、取引士でなければ行うことができません。 ① 重要事項説明書（35条書面）の内容説明 ② 重要事項説明書（35条書面）への記名 ③ 契約内容記載書面（37条書面）への記名

広告・媒介契約

広告の開始時期の制限: 宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前は、開発許可や建築確認を受けた後でなければ、広告をすることはできません。
誇大広告等の禁止: 著しく事実に相違する表示や、実際のものよりも著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示は禁止されています。
取引態様の明示: 広告をするとき、及び注文を受けたときは、遅滞なく、自己が「売主」「代理」「媒介（仲介）」のいずれの立場で取引をするのかを明示しなければなりません。
媒介契約: 宅建業者が依頼者と媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定事項を記載した書面を作成し、依頼者に交付しなければなりません。特に専任媒介契約、専属専任媒介契約には、有効期間（3ヶ月以内）や業務報告義務、指定流通機構（レインズ）への登録義務などの厳しい規制があります。