借地借家法について

借地権（土地の賃貸借）

建物を所有する目的で土地を借りる権利を「借地権」といいます。借地権には、契約の更新が前提となる「普通借地権」と、更新がない「定期借地権」の2種類があります。

普通借地権

• 存続期間
  • 最初の契約期間は、特に定めがなければ30年です。当事者の合意があれば30年より長い期間を設定することもできます。
• 契約の更新
  • 合意更新：貸主と借主の合意によって契約を更新できます。更新後の期間は、最初の更新では20年、2回目以降は10年となります。これも合意により、これより長い期間を設定できます。
  • 請求による更新：借主が契約の更新を請求した場合、土地上に建物が存在すれば、貸主が遅滞なく「正当な事由」をもって異議を述べない限り、契約は更新されます。
  • 法定更新：期間満了後も借主が土地の使用を継続し、土地上に建物がある場合、貸主が遅滞なく異議を述べなければ、契約は自動的に更新されます。
• 更新の拒絶
  • 貸主が更新を拒絶するには、立ち退き料の提供などを考慮した「正当な事由」が必要です。
• 建物買取請求権
  • 契約期間が満了し、更新が行われない場合、借主は貸主に対して、建物を時価で買い取るよう請求することができます。

定期借地権

契約の更新がなく、定められた期間が満了すると借地関係が終了する借地権です。土地を更地にして返還することが原則となります。主に3つの種類があります。

1. 一般定期借地権
   • 存続期間: 50年以上。
   • 利用目的: 制限なし（居住用、事業用どちらも可）。
   • 契約方法: 公正証書などの書面で契約する必要があります。
   • 特約: 「契約の更新をしない」「期間の延長をしない」「建物買取請求権を行使しない」という3つの特約を定める必要があります。
2. 事業用定期借地権
   • 存続期間: 10年以上50年未満。
   • 利用目的: 事業用の建物（居住用は不可）の所有に限定されます。
   • 契約方法: 公正証書によって契約する必要があります。
3. 建物譲渡特約付借地権
   • 存続期間: 30年以上。
   • 特徴: 契約から30年以上が経過した時点で、貸主が建物を相当の対価で買い取る特約が付いた借地権です。建物の譲渡により借地権は消滅します。

借家権（建物の賃貸借）

建物の賃貸借契約における借主の権利を「借家権」といいます。これも契約の更新がある「普通借家契約」と、更新がない「定期借家契約」に大別されます。

普通借家契約

• 契約期間
  • 1年未満の契約期間を定めた場合は、「期間の定めのない契約」とみなされます。
• 契約の更新
  • 法定更新: 期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、貸主から更新をしない旨の通知がなかった場合、原則として従前と同一の条件で契約が更新されたものとみなされます。
  • 更新の拒絶: 貸主が更新を拒絶するためには、「正当な事由」が必要です。
• 貸主からの解約
  • 貸主から解約を申し入れる場合にも「正当な事由」が必要であり、解約の申し入れから6ヶ月が経過することで契約が終了します。

定期借家契約

• 特徴: 契約の更新がなく、期間の満了によって確定的に契約が終了します。
• 契約方法
  • 公正証書などの書面によって契約しなければなりません。
  • 貸主は契約前に、借主に対して「この契約は更新がなく、期間満了により終了する」ことを記載した書面を交付して説明する義務があります。この説明を怠った場合、その契約は普通借家契約となります。
• 再契約: 貸主と借主が合意すれば、期間満了後に新たに賃貸借契約（再契約）を締結することは可能です。

3. 対抗力

• 借地権: 借地上の建物について自己名義の登記を備えていれば、その後にその土地の所有権を取得した第三者に対しても、借地権を主張（対抗）することができます。
• 借家権: 建物の引渡しを受けていれば、その後にその建物の所有権を取得した第三者に対しても、借家権を主張（対抗）することができます。