宅建業における営業保証金と保証協会とは？

宅地建物取引業法（以下、宅建業法）は、不動産取引によって消費者に損害が生じた場合に、その損害を賠償するための資力を確保する目的で、宅地建物取引業者（以下、宅建業者）に対し、営業を開始する前に「営業保証金」を供託するか、または「保証協会」に加入することのいずれかを義務付けています。
これは宅建業の免許を取得しても、いずれかの手続きを完了しなければ事業を開始できない、消費者保護のための重要な制度です。

営業保証金制度

営業保証金制度は、宅建業者が自ら国の機関である「供託所（法務局）」に現金を預け、万一の損害賠償に備える方法です。

仕組み
宅建業者は、主たる事務所（本店）の最寄りの供託所に、以下の金額の営業保証金を現金または有価証券で供託しなければなりません。
主たる事務所（本店）: 1,000万円
その他の事務所（支店）: 1つの事務所につき 500万円

事業開始までの流れ
免許を取得後、上記の金額を供託する。
供託した旨を、免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届け出る。
届出が受理されて初めて、事業を開始できます。

損害の弁済（還付）
宅建業者との不動産取引によって損害を受けた者（例：手付金が返還されない買主）は、その取引によって生じた債権に関し、業者が供託した営業保証金の範囲内で弁済を受ける権利があります。弁済を受けると供託所に不足が生じるため、宅建業者は通知を受けてから2週間以内に不足額を供託する義務を負います。

保証協会（宅地建物取引業保証協会）制度

保証協会制度は、多くの宅建業者が選択する方法で、国土交通大臣が指定した社団法人である「保証協会」に加入することで、高額な営業保証金の供託を免除される制度です。

仕組み
保証協会に加入する宅建業者は、営業保証金の代わりに、比較的少額の「弁済業務保証金分担金」を保証協会に納付します。保証協会は、加入業者から集めた分担金をまとめて供託所に供託します。
主たる事務所（本店）: 60万円
その他の事務所（支店）: 1つの事務所につき 30万円 ※別途、保証協会への入会金や年会費が必要です。

事業開始までの流れ
保証協会に加入し、上記の分担金を納付する。
保証協会に加入すれば、営業保証金の供託が免除され、事業を開始できます。

損害の弁済（還付）:
保証協会に加入している業者との取引で損害を受けた者は、まず保証協会にその損害の認証を申し出ます。認証を受けると、保証協会が供託している弁済業務保証金から弁済を受けられます。

弁済の上限額:
弁済を受けられる上限額は、営業保証金制度の場合と同額（本店のみなら1,000万円、支店があればその分を加算）です。つまり、消費者が受けられる保護のレベルに差はありません。
弁済が行われると、保証協会は当該業者に対し、還付された額に相当する「還付充当金」を納付するよう通知します。業者は通知を受けてから2週間以内にこれを納付する義務があります。

営業保証金と保証協会の比較表